El mercado inmobiliario de Estados Unidos en 2026 se perfila como un año de transición hacia una mayor estabilidad, con precios de las viviendas que seguirán subiendo de forma moderada a nivel nacional, aunque a un ritmo mucho más lento que en años anteriores. Los expertos coinciden en que no habrá un colapso ni un boom explosivo, sino un reajuste gradual que beneficia ligeramente a los compradores gracias a un mayor inventario, tasas hipotecarias que se mantienen elevadas, pero con leves descensos y mejores salarios que permite el acceso a la opción de compra.
Según las proyecciones más recientes de instituciones como Zillow, Redfin, Realtor.com, Fannie Mae y la Asociación Nacional de Realtors (NAR), el precio medio de las viviendas en Estados Unidos aumentará entre el 1% y el 4% durante 2026. Zillow estima un incremento del 1.2%, Redfin del 1%, Realtor.com del 2.2% y Fannie Mae del 1.3%, mientras que NAR es más optimista con un 4%. Este rango refleja un consenso claro: los precios no caerán a nivel nacional, pero el crecimiento se desacelera drásticamente en comparación con el auge pandémico, cuando las subidas anuales superaban el 10-20% en muchas regiones.
El principal factor que explica esta moderación es el aumento gradual del inventario. Después de años de escasez extrema, el número de casas en venta ha crecido notablemente en 2025, y esta tendencia continuará en 2026. Realtor.com prevé un incremento del 8.9% en el inventario de viviendas existentes y un 3.1% en nuevas construcciones unifamiliares. En mercados del sur y oeste, como Florida, Texas, Arizona y partes de California, donde la construcción ha sido intensa en los últimos años, algunos analistas anticipan precios estancados o incluso caídas de hasta el 10% en ciertas ciudades metropolitanas. Florida destaca especialmente, con varias de sus áreas principales entre las que podrían ver descensos significativos debido al exceso de oferta nueva, altos costos de seguros por huracanes y una desaceleración en la migración interna.
Por el contrario, en regiones del noreste y medio oeste, donde la construcción ha sido limitada y la oferta sigue apretada, los precios podrían subir con más fuerza, incluso por encima del 10% en ciudades como Toledo en Ohio o Hartford en Connecticut. Estas diferencias regionales subrayan que el mercado inmobiliario estadounidense es cada vez más un mosaico: lo que ocurre en Miami o Phoenix no se parece en nada a lo que pasa en Cleveland o Buffalo.
Las tasas hipotecarias a 30 años seguirán siendo un obstáculo importante. La mayoría de los pronósticos las sitúan en torno al 6.3% durante 2026, un leve descenso respecto al 6.6% promedio de 2025, pero aún lejos de los niveles bajos de la pandemia. Fannie Mae es algo más optimista y espera que bajen hasta el 5.9% hacia finales del año, aunque pocos creen que caigan por debajo del 6% de manera sostenida. Esta estabilidad en las tasas, combinada con el crecimiento salarial que se espera supere el 4% anual, mejorará la asequibilidad por primera vez en varios años. Redfin describe 2026 como el inicio del “gran reajuste de la vivienda”, un período largo donde los ingresos avanzan más rápido que los precios, permitiendo que más familias respiren y consideren la compra.
Las ventas de viviendas existentes también repuntarán modestamente. Realtor.com proyecta un aumento del 1.7% hasta 4.13 millones de unidades, Zillow un 4.3% y NAR hasta un 14% en el escenario más favorable. Aunque estas cifras siguen por debajo de los niveles prepandémicos, representan un avance después de un 2025 estancado. El mayor inventario y las tasas ligeramente más bajas atraerán a compradores que han estado esperando al margen, especialmente en la primavera, cuando la temporada de compras suele acelerarse.
Para los vendedores, el panorama es mixto. Muchos propietarios con hipotecas bajas de años anteriores siguen sin incentivos fuertes para moverse, lo que mantiene la oferta limitada en algunos segmentos. Sin embargo, quienes necesiten vender por cambios de vida encontrarán un mercado más equilibrado, con menos competencia feroz y más espacio para negociar. Los constructores, por su parte, podrían reducir el ritmo de nuevos proyectos en 2026 ante inventarios altos en ciertas zonas, lo que podría estabilizar aún más los precios a mediano plazo.
En cuanto a los riesgos, persisten incertidumbres económicas y políticas. La inflación residual, posibles cambios en políticas migratorias que afectan la mano de obra de la construcción, o fluctuaciones en el empleo por avances en inteligencia artificial podrían alterar estas proyecciones. Aun así, el consenso entre economistas es que no hay indicios de un crash inminente: los propietarios tienen mucho equity acumulado, las tasas de morosidad hipotecaria permanecen bajas y la demanda subyacente sigue fuerte gracias a generaciones jóvenes que buscan independizarse.
Para quienes piensan comprar en 2026, el mensaje es claro: no esperen caídas drásticas en los precios, pero aprovechen el momento. Con más opciones en el mercado, mayor poder de negociación y pagos mensuales que representan una porción menor del ingreso, este podría ser el año más favorable para entrar desde hace tiempo. En Texas, donde el crecimiento demográfico y económico sigue impulsando la demanda, ciudades como Odessa podrían ver dinámicas locales influenciadas por el petróleo y la energía, aunque el panorama nacional apunta a una moderación general.
En resumen, 2026 no será el año en que las casas vuelvan a ser baratas, pero sí el inicio de una normalización que alivia la presión acumulada. Los precios seguirán al alza, pero de manera controlada, y el equilibrio entre oferta y demanda dará un respiro bienvenido a compradores, vendedores y el mercado en su conjunto.
